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Condomínio > Perguntas Frequentes
Quando é bom dividir um guarda-chuva com seu vizinho.
2. Posso contratar mais de um seguro para meu edifício?
3. Qualquer tipo de condomínio pode ser segurado?
4. Quais os seguros de contratação obrigatória para um condomínio?
5. O que é seguro a primeiro risco absoluto?
6. O que é a vistoria prévia em condomínios?
7. Há necessidade de vistoria prévia à contratação do seguro, em condomínios?
8. O que são bens seguráveis no seguro de um condomínio?
9. Jóias e valores monetários estão cobertos por esse seguro?
10. Qual o critério de indenização dos riscos patrimoniais?
11. Como funciona a depreciação para efeito de determinação dos prejuízos indenizáveis?
12. Em caso de incêndio no condomínio, recebe-se integralmente o valor segurado na apólice?
13. O que é e como funciona o rateio na indenização?
14. Como proceder em caso de sinistro?
15. Quais os documentos solicitados pela seguradora no sinistro?
17. Optei pelo parcelamento do seguro e esqueci de pagar uma parcela. Estou coberto pela apólice?
18. Como posso perder os direitos ou como a apólice poderá ser cancelada?
19. Existirá a cobrança de franquias no seguro de condomínio?
20. Existe cobertura de Assistência 24 horas para seguros condominiais?
21. O que cobre o Assistência 24 horas condomínio?
22. As unidades inseridas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) podem ser inseridas no seguro?
24. As renovações de seguros de condomínio dar-se-ão de forma automática?
1. Quem somos?
Segurado.com.br é o site na Internet da Correcta Seguros Ltda., corretora registrada na SUSEP sob o nº 100144053, com 10 anos de experiência, a qual oferece serviço de corretagem, administração e consultoria de Seguros com segurança, rapidez e comodidade em TODOS os ramos de seguro.
2. Posso contratar mais de um seguro para meu edifício?
A contratação é possível, porém não implica dizer que, em caso de sinistro, o segurado receba indenização integral por cada apólice contratada. Muito pelo contrário, a indenização será paga ao segurado, dividida proporcionalmente entre as diversas seguradoras contratadas. Logo, não faz nenhum sentido o desperdício de inúmeras contratações para garantir o mesmo risco.
3. Qualquer tipo de condomínio pode ser segurado?
Sim. Desde condomínios residenciais, passando por condomínios comerciais ou mistos, até Flat's e Apart-Hotéis. Vale ressaltar que os custos variam de acordo com o risco inerente a cada uma das ocupações. Por exemplo, os seguros de condomínios comerciais têm um custo superior ao de um condomínio residencial.
4. Quais os seguros de contratação obrigatória para um condomínio?
Seguro de Incêndio: Por força de lei, TODOS os condomínios são obrigados a contratar seguro de incêndio. É o que se depreende na Lei N° 4.591 de 16 de Dezembro de 1964, Capítulo IV e Artigo III (Lei dos Condomínios), bem como no Código Civil Brasileiro, em seu Artigo 1.346 - "É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.". Essa é uma obrigação do síndico definida no Código Civil, Artigo 1.348. "Compete ao síndico: ... IX - realizar o seguro da edificação."
Seguro de Vida para funcionários: Por força de acordo sindical, os condomínios devem contratar também, um seguro de Vida em Grupo e Auxílio Funeral para os seus funcionários registrados. Este acordo varia conforme o município onde é localizado o condomínio:
a. No Estado do Rio de Janeiro, a convenção coletiva de trabalho da categoria dos empregados de edifícios, celebrados entre o sindicato dos empregados de edifícios (SEEMRJ) e o sindicato patronal (SECOVI / RJ), representando a maioria dos municípios do Estado do Rio de Janeiro, foi assinado em 13 de Março de 2001. Este acordo prevê em sua Cláusula 24ª, a obrigatoriedade dos condomínios em custear um seguro de vida para seus funcionários, garantindo a indenização de 20 vezes o salário mínimo para morte natural e invalidez, e de 40 vezes o salário mínimo para morte acidental.
b. Já no município de São Paulo, o sindicato patronal (SECOVI / SP) negociou com o sindicato dos empregados (SINDIFÍCIOS), representando apenas a capital do Estado, vindo a celebrar um acordo em 26 de Setembro de 2001. Este acordo prevê em sua Cláusula 34ª, a obrigatoriedade do condomínio indenizar 12 vezes o salário nominal (não é o salário mínimo) nos casos de morte por qualquer causa e invalidez acidental. Ou seja, não exige a cobertura por invalidez por doença. Quase todos os municípios do Estado de São Paulo seguem este mesmo modelo em seus acordos coletivos.
5. O que é seguro a primeiro risco absoluto?
Seguro a primeiro risco absoluto é todo aquele seguro que não está sujeito à cláusula de rateio. Ou seja, em caso de incêndio o segurado recebe a indenização integralmente, livre de qualquer tipo de participação nos prejuízos verificados. Vale ressaltar que a maioria das seguradoras somente garante a cobertura a primeiro risco absoluto, quando o valor segurado for igual ou superior a um determinado percentual do efetivo valor em risco. Isso significa dizer que caso o segurado opte por reduzir demasiadamente o valor das importâncias seguradas, pode acabar tendo que participar dos prejuízos de um eventual sinistro. Para ficar mais fácil vamos exemplificar numericamente: vamos supor que o valor de seu prédio seja de R$ 8.000.000,00, e você tenha contratado um seguro cobrindo apenas R$ 4.000.000,00, ou seja, metade do valor do bem em risco. O imóvel pega fogo, mas felizmente os bombeiros conseguem apagar o incêndio, havendo queimado apenas metade dos apartamentos. Qual a metade coberta pelo seguro, a que ficou intacta, ou a que incendiou? Por esse motivo existe a cláusula de rateio, onde quando ocorrer um sinistro a seguradora indenizará os prejuízos apenas na proporção da cobertura. Essa prática chama-se de rateio, uma vez que sua cobertura estava insuficiente para cobrir todo valor em risco (valor do imóvel segurado). Porém, mesmo estando com uma cobertura inferior ao do valor do imóvel segurado, ainda poderemos receber a indenização integral, a isto chamamos de cobertura a primeiro risco absoluto. Para ter o direito a essa cobertura absoluta devemos saber qual o percentual mínimo de cobertura do valor em risco, que varia conforme a seguradora, objetivando evitarmos o rateio nas indenizações. No nosso exemplo, se este percentual mínimo fosse de 50%, em caso de sinistro (incêndio) não haveria rateio e você receberia a indenização integral dos prejuízos, limitada, é claro, ao máximo da importância segurada de R$ 4.000.000,00.
6. O que é a vistoria prévia em condomínios?
A vistoria é a visita de um técnico, algumas vezes um engenheiro, da seguradora com objetivo de conhecer o imóvel segurado e avaliar corretamente o risco que está segurando. Esse profissional visita as instalações do condomínio, verifica a casa de máquinas dos elevadores, o estado das bombas de água do prédio, os sistemas de proteção contra incêndios, a vizinhança, etc. Normalmente são tiradas fotos e feitas algumas perguntas à pessoa que acompanha o vistoriador, normalmente o porteiro chefe. Após essa visita é elaborado um laudo de vistoria que fica arquivado na seguradora. A maioria das seguradoras não fornecem este laudo gratuitamente, uma vez que terceirizam esses serviços pagando a engenheiros por este laudo.
7. Há necessidade de vistoria prévia à contratação do seguro, em condomínios?
Não necessariamente, a maioria das seguradoras, não exige qualquer tipo de vistoria, salvo quando as importâncias seguradas forem muito altas. Porém isso varia conforme a seguradora.
8. O que são bens seguráveis no seguro de um condomínio?
De forma geral, são os bens de propriedade do condomínio. Para citar alguns exemplos temos: móveis e decoração da portaria, móveis no salão de festas, móveis na piscina, móveis e equipamentos da sauna, extintores da garagem, interfones, antena coletiva, elevadores, etc.
Os bens particulares de cada morador como, por exemplo, o conteúdo dos apartamentos NÃO ESTÁ COBERTO. Existem algumas seguradoras que fornecem esta opção de ampliação da cobertura, caso o síndico e demais moradores tenham interesse nessa contratação
9. Jóias e valores monetários estão cobertos por esse seguro?
Não estão cobertos, assim como o valor estimativo de objetos que forem de propriedade do segurado.
10. Qual o critério de indenização dos riscos patrimoniais?
É fundamental saber que se o prédio segurado pegar fogo, a seguradora indenizará a reconstrução do bem, nunca o valor de mercado do imóvel. É praxe a seguradora solicitar que o segurado apresente três orçamentos dos reparos no imóvel, indenizando pelo menor deles. No caso dos bens, móveis e utensílios perdidos por incêndio ou roubo também se solicita três orçamentos de compra em distintas lojas e se paga o menor dos três orçamentos. Essa indenização sempre respeita o limite da importância segurada e o valor atual dos bens sinistrados. Se o bem segurado contiver uma importância segurada muito abaixo do seu valor atual em risco, poderá, conforme o contrato, haver rateio na indenização.
Do contrato se depreende que para determinação dos prejuízos indenizáveis, são adotados os seguintes critérios: edifícios, equipamentos e instalações, móveis e utensílios, tomar-se-á por base o valor atual, ou seja, o valor de novo menos a depreciação pelo uso, estado de conservação e idade dos bens sinistrados.
11. Como funciona a depreciação para efeito de determinação dos prejuízos indenizáveis?
A maioria dos contratos prevê que se a reposição ou reparo dos bens sinistrados se der dentro de um determinado prazo estipulado no contrato, normalmente de até seis meses após a indenização inicial, acrescentar-se-á àquela indenização a parcela relativa à recuperação da depreciação antes descontada, complementando dessa forma, a indenização ao valor do bem em seu estado de novo; porém, não poderá, em hipótese alguma, esta indenização ser superior à importância segurada, a duas vezes o valor atual do bem e ao valor de novo de reposição do bem.
Vamos exemplificar numericamente: Imagine que um determinado condomínio possui um custo de reconstrução de R$ 20.000.000,00, o que as seguradoras chamam de VN ou valor de novo. Imagine ainda que este mesmo imóvel já tenha vinte anos de uso, e seu estado de conservação é bom, hipoteticamente supomos que sua depreciação seja de 30%. Então o valor atual, o que as seguradoras chamam de VA, do imóvel é de R$ 20.000.000,00 - (R$ 20.000.000,00 x 30%) = R$ 14.000.000,00. Ou seja, como você já sabe, o valor atual de um bem é seu valor de novo descontando-se a depreciação.
Vamos agora explicar como funciona o cálculo da indenização. A indenização segue a seguinte fórmula:
Indenização = Prejuízo com valor de novo x (Importância Segurada ÷ Valor de Novo)
ou
IND = PN ( IS / VN )
Logo, pela fórmula acima, se a cobertura contratada do seguro é igual ou superior ao seu valor de novo, ou seja, o valor de reconstrução do imóvel sem considerar sua depreciação, a indenização será a mesma dos prejuízos apurados. Porém há outros limitadores em todas as apólices que impedem que o segurado tenha lucro ou benefício na indenização do seguro, que tem o objetivo de repor o bem no estado exatamente igual ao que se encontrava na data do acidente.
Sendo assim utilizamos como limite máximo de indenização o menor valor entre os três que seguem:
1) a importância segurada na apólice,
2) duas vezes o prejuízo atual, o que as seguradoras chamam de "2 x o PA", e
3) o prejuízo de novo do bem sinistrado, PN, que é o valor necessário para a reposição completa do bem sinistrado.
Vamos entender melhor o que é prejuízo de novo ou prejuízo atual. O prejuízo atual, PA, segue o mesmo raciocínio explicado anteriormente. Trata-se do valor de reposição dos prejuízos apurados, ou PN, prejuízo de novo como chamam as seguradoras, descontando-se a depreciação.
No nosso exemplo, supondo que tenha ocorrido um incêndio total do prédio, teríamos um prejuízo de novo de R$ 20.000.000,00, enquanto o prejuízo atual seria de R$ 14.000.000,00 já descontando a depreciação. Então o limite de indenização será o menor de:
1) Duas vezes o prejuízo atual, 2 x R$ 14.000.000,00, o equivalente a R$ 28.000.000,00, ou
2) O valor de novo e o prejuízo de novo na perda total são iguais em R$ 20.000.000,00, e
3) A importância segurada na apólice.
Então concluímos que se a importância segurada na apólice for igual ou superior ao valor de reposição de novo do imóvel, R$ 20.000.000,00. A seguradora pagaria (indenizaria) da seguinte forma: R$ 14.000.000,00 em um primeiro momento e os outros R$ 6.000.000,00 se a reposição do imóvel se desse dentro de seis meses após a primeira indenização.
É de fato complicado, mas nos esforçamos aqui para da forma mais clara possível auxiliá-lo na compreensão exata do contrato. Lembre-se que todos os seguros de incêndio no Brasil funcionam assim.
Outra observação importante é que se o imóvel fosse muito antigo, já com 50 anos de uso, hipoteticamente com uma depreciação de 80%, a indenização máxima seria de R$ 8.000.000,00, ou seja, duas vezes o prejuízo atual, sendo o PA = R$ 20.000.000,00 - (R$ 20.000.000,00 x 80%) = R$ 4.000.000,00 que seriam recebidos em um primeiro momento e outros R$ 4.000.000,00 se a reposição se der nos seis meses seguintes após o primeiro pagamento.
12. Em caso de incêndio no condomínio, recebe-se integralmente o valor segurado na apólice?
Não necessariamente. O valor expresso na apólice é o Limite Máximo de Indenização. Nos casos de incêndio, o procedimento mais comum para determinação do valor de indenização, é a apresentação de três orçamentos para reparo do imóvel, e a seguradora autoriza o conserto pelo menor dos três valores apresentados.
13. O que é e como funciona o rateio na indenização?
Existem produtos de algumas seguradoras que foram montados na carteira de seguros de incêndio, já outras seguradoras operam com produtos montados na carteira de seguros de riscos diversos, os chamados multi-riscos. Isso faz com que tenham algumas diferenças importantes que devemos lembrar.
Os produtos multi-risco costumam ter uma flexibilidade maior na cláusula de rateio, ao passo que os seguros enquadrados na carteira de incêndio são mais rígidos e quase sempre aplicam rateio nas indenizações.
Em acidentes com perda total o pagamento será do total do prejuízo, limitado à importância segurada e a duas vezes o prejuízo atual (prejuízo depreciado). Já em caso de perda parcial, pode haver rateio que é a participação do segurado no prejuízo, além da franquia, no caso da importância segurada contratada na apólice, ser inferior ao valor em risco atual (já depreciado) do bem segurado.
Vamos exemplificar, se você possui um imóvel no valor de reposição atual (descontada a depreciação) em R$ 50.000.000,00, e contrata um seguro com garantia de R$ 25.000.000,00, portanto da metade do valor necessário para garantir o imóvel. Se há um incêndio pequeno que destrói apenas uma parte do prédio, com prejuízo de R$ 10.000.000,00, esse acidente ocorreu na metade do prédio segurada? Ou incendiou na metade que não estava no seguro? Por esse problema é que existe o rateio, como o seguro cobria a metade do bem, o seguro pagará metade dos prejuízos, no nosso exemplo hipotético seriam pagos R$ 5.000.000,00.
Vale lembrar que em determinados casos não há aplicação de rateio, desde que a importância segurada não ultrapasse um limite mínimo do valor necessário para reconstruir todo o imóvel segurado. Esse limite mínimo varia conforme a seguradora.
14. Como proceder em caso de sinistro?
Toda seguradora solicita inicialmente a Carta de Aviso de Sinistro que normalmente é elaborada em formulário próprio da seguradora. Também podem ser solicitados, variando conforme o acidente, os seguintes documentos: Certidão de Ocorrência Policial, Certidão do Corpo de Bombeiros, Laudo Pericial dos Bombeiros e ou Boletim Meteorológico para a cobertura de ventos fortes. Na maioria dos acidentes também exigem-se: a Declaração de Existência de Outros Seguros, Relação Detalhada dos Prejuízos, Orçamento de Reposição ou Restauração do Objeto Sinistrado, a Convenção do Condomínio, a Escritura ou Registro do Imóvel e as Notas Fiscais de Compra dos Bens Sinistrados.
Apesar de não ser comum, a seguradora tem o direito de exigir mais algum documento que entender fundamental para a elucidação do ocorrido e a correta regulação do sinistro.
Qualquer que seja seu sinistro, nossa corretora de seguros estará ao seu lado para auxiliá-lo, explicando-lhe toda documentação necessária para solucionar o problema, bem como buscando minimizar junto à seguradora a burocracia exigida e agilizando assim o processo de indenização.
15. Quais os documentos solicitados pela seguradora no sinistro?
Toda seguradora solicita inicialmente a Carta de Aviso de Sinistro que normalmente é elaborada em formulário próprio da seguradora. Também podem ser solicitados, variando conforme o acidente, os seguintes documentos: Certidão de Ocorrência Policial, Certidão do Corpo de Bombeiros, Laudo Pericial dos Bombeiros e ou Boletim Meteorológico para a cobertura de ventos fortes. Na maioria dos acidentes também exigem-se: a Declaração de Existência de Outros Seguros, Relação Detalhada dos Prejuízos, Orçamento de Reposição ou Restauração do Objeto Sinistrado, a Convenção do Condomínio, a Escritura ou Registro do Imóvel e as Notas Fiscais de Compra dos Bens Sinistrados.
Apesar de não ser comum, a seguradora tem o direito de exigir mais algum documento que entender fundamental para a elucidação do ocorrido e a correta regulação do sinistro.
Qualquer que seja seu sinistro, nossa corretora de seguros estará ao seu lado para auxiliá-lo, explicando-lhe toda documentação necessária para solucionar o problema, bem como buscando minimizar junto à seguradora a burocracia exigida e agilizando assim o processo de indenização.
16. A demora na reclamação à seguradora, ou a demora na apresentação dos documentos necessários à indenização pode acarretar perda de direito à indenização para o condomínio?
Quanto à demora para reclamar o sinistro, sim pode haver perda de direitos. Para fins das coberturas do seguro de condomínio, as ações do Segurado contra a Seguradora e vice-versa, prescrevem-se 12 (doze) meses após a ocorrência do fato, conforme definido no Artigo 178, Parágrafo 6º, Inciso 2º do Código Civil Brasileiro.
Quanto à demora para a apresentação dos documentos solicitados para a regulação do sinistro, apenas atrasará sua indenização.
17. Optei pelo parcelamento do seguro e esqueci de pagar uma parcela. Estou coberto pela apólice?
O não pagamento do seguro, na data indicada nos carnês, implicará no cancelamento da apólice imediatamente após a inadimplência, contudo, mantendo a cobertura do seguro em função da proporção do "prêmio pago / prêmio devido".
Cada seguradora segue um critério próprio, definindo esse período de direito a cobertura, conforme o prêmio pago. Um caso seria do segurado pagar apenas a primeira parcela de um carnê com quatro prestações, ou seja, quitando 25% do prêmio o que no nosso exemplo permite uma cobertura de 40 dias. Outro exemplo, o pagamento de 50% do carnê, o que permite 120 dias de cobertura.
18. Como posso perder os direitos ou como a apólice poderá ser cancelada?
Alguns motivos podem provocar o cancelamento da apólice e interrupção da cobertura:
1. A falta de pagamento de qualquer parcela do prêmio dentro dos prazos estipulados no documento de cobrança;
2. O segurado não fizer declarações verdadeiras ou completas, ou omitir circunstâncias do seu conhecimento que pudessem ter influído na aceitação do seguro ou na determinação do prêmio;
3. O Segurado ou seus prepostos praticarem atos ilícitos ou dolo, simulando, provocando, ou agravando as conseqüências dos acidentes cobertos, para obter benefícios deste seguro;
4. No seguro de vida a quebra de vínculo empregatício do funcionário;
5. A ocorrência de perda total do bem segurado;
6. Solicitação, por escrito, do Condomínio à Seguradora.
19. Existirá a cobrança de franquias no seguro de condomínio?
Algumas coberturas prevêem a cobrança de franquias, cujos valores estão expressos na apólice. Vale ressaltar que os valores das franquias, bem como as coberturas sujeitas a essa cobrança variam conforme a seguradora. É fundamental o conhecimento prévio de sua apólice, portanto se ainda restar dúvidas procure maiores informações com o seu corretor de seguros.
20. Existe cobertura de Assistência 24 horas para o seguro de condomínio?
Sim. Todas as seguradoras já apresentam esse serviço, porém algumas cobram um custo à parte por ele. É bom solicitar, no ato da contratação que o corretor inclua essa garantia. Vale ressaltar que essa cobertura tem caráter emergencial, e só atende às áreas comuns do edifício. O custo deste serviço costuma ser muito reduzido.
21. O que cobre o Assistência 24 horas condomínio?
As coberturas também variam de seguradora a seguradora, porém, de modo geral, elas oferecem principalmente: Chaveiro 24 horas; Segurança e Vigilância; Zelador Substituto; Limpeza; Bombeiro Hidráulico e Bombeiro Eletricista. Normalmente este serviço serve para solucionar problemas de caráter emergencial, ao passo que reparos definitivos e trocas de peças defeituosas são de responsabilidade do segurado, as seguradoras não cobrem estes serviços.
22. As unidades inseridas no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) podem ser inseridas no seguro?
O seguro do SFH é obrigatório e cobrado juntamente com as parcelas do pagamento do imóvel financiado. Portanto, as unidades financiadas pelo SFH já possuem seguro, contratado através do agente financiador, normalmente a Caixa Econômica Federal. Este seguro possui duas garantias as de morte e invalidez do mutuário, bem como as garantias de danos físicos ao imóvel. Nesta última temos as coberturas de incêndio, explosão, desmoronamento, destelhamento, inundação e alagamento do imóvel financiado. Já o conteúdo desses imóveis financiados possuem uma cobertura muito pequena, normalmente se aproxima de apenas R$ 950,00, para todos móveis e utensílios no interior do apartamento. Ao passo que outras coberturas que são disponibilizadas no seguro de condomínio, tais como Responsabilidade Civil do Condomínio, RC Guarda de Veículos, Vida dos Empregados entre outras, não encontram coberturas no SFH.
Cabe ao proprietário de uma unidade financiada pelo SFH, solicitar a exclusão de seu apartamento do cálculo do seguro condominial que também é obrigatório por Lei. Dessa forma não estarão pagando seguro em duplicidade, uma vez que as áreas privativas, comuns e instalações na proporção do interesse do condômino mutuário do SFH já estão cobertas contra incêndio no seguro do SFH. Sendo assim, o síndico deve verificar quais unidades estão no SFH, e informá-las no ato da contratação do seguro condominial.
Mas o mutuário do SFH deve lembrar que não há duplicidade para as despesas ordinárias do condomínio, referentes as demais coberturas securitárias, a saber: responsabilidade civil, guarda de veículos, danos elétricos, vida dos empregados, etc. devendo, portanto, ser rateadas também por sua unidade. Percebendo apenas o desconto do custo das coberturas de incêndio e desmoronamento.
23. Motocicletas, motonetas e veículos semelhantes têm cobertura em Responsabilidade Civil Guarda de Veículos?
Algumas seguradoras possuem exigências para dar cobertura para motos na garagem do condomínio. Motos somente terão cobertura desde que sejam guardados no interior do prédio e fixados ao solo, ou elementos estruturais da construção, por correntes e cadeados fechados à chave. Portanto, não basta que esteja com corrente e cadeado, deverá haver na garagem do condomínio uma estrutura de concreto para prender a corrente ligada à moto. Conheça seu contrato, solicite explicações ao seu corretor de seguros. Contudo, a grande maioria das seguradoras não tem nenhuma restrição às motos, garantindo-as da mesma forma que os carros guardados na garagem do condomínio.
24. As renovações de seguros de condomínio dar-se-ão de forma automática?
Não. A renovação de apólices de seguro de condomínio, deve ser precedidas de prévios entendimentos entre segurado e corretor, mediante apresentação de nova proposta de seguro.
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